En coautoria con ARAGON, JORGE ESTEBAN
LEY DE LOCACIONES URBANAS CON DESTINO A VIVIENDA
CAPITULO I -
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo
1°.-
Objeto. La
presente ley tiene por objeto establecer el régimen de locaciones urbanas con
destino a vivienda en el marco de los artículos 31 y 27 inciso 7, de la
Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Artículo 2°.- Finalidad. La presente ley tiene por
finalidad:
a)
Regular el uso de suelo destinado a
locación urbana y su instrumentación;
b)
Desestimar y desalentar la ociosidad de
inmuebles de la Ciudad;
c)
Garantizar el acceso a la vivienda de
las personas;
d)
Regular la política pública local de
promoción de los alquileres con destino a vivienda conforme lo establecido en
el Artículo 22 de la Ley Nacional Nº 23.091; y
e)
Establecer el régimen de protección de
locatarios/as.
Artículo
3°.-
Ámbito de aplicación. La presente ley es de aplicación para
todos los inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Artículo
4º.-
Orden Público. El régimen de la presente ley se integra con la Ley
23.091 y el Código Civil de la Nación. Las disposiciones previstas en la
presente ley son de orden público y constituye normativa sobre el uso del suelo
en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
CAPÍTULO II - REGULACIÓN DEL USO DE
SUELO
Artículo
5°.-
Uso de suelo. Todo uso de
suelo con fines de locación de vivienda debe cumplir con la función social de
dicho inmueble, debiendo priorizarse el interés social, cultural y ambiental en
su utilización.
Artículo
6°.- Función social del uso. El
uso de suelo es conforme a su función social cuando el inmueble objeto es
empleado:
a)
De acuerdo al uso para el cual fue
creado, garantizando el uso ambientalmente sostenible del territorio, la
promoción de la vivienda digna y la justicia social;
b)
Compatibilizando el interés del/de la
propietario/a con el interés social, cultural y ambiental;
c)
Satisfaciendo
las necesidades sociales de hábitat digno; y
d)
Cumpliendo las obligaciones legales
impuestas.
Artículo
7°.-
Uso de locación con destino a vivienda. Se consideran
que están destinados al uso de locación con destino a vivienda, aquellos
inmuebles:
a) Que estén afectados, o estén siendo ofertados
para ser afectados, a un contrato de locación
de inmueble con destino a vivienda;
b) Que, independientemente de la habilitación con
la que cuenten, se destinen al alojamiento
de personas por un período mayor a seis (6) meses o cuando
éstas lo constituyan residencia
permanente; y/o
c) Que se encuentren ociosos conforme lo
descripto en la presente ley.
CAPÍTULO III- CONTRATOS SOBRE USO DE LOCACIÓN CON DESTINO A VIVIENDA
Artículo
8°.-
Contratos. Todo contrato que tenga por objeto afectar el uso de un inmueble
a locación con destino a vivienda debe satisfacer las condiciones impuestas en
la presente ley, tanto en el momento de su celebración como en su ejecución.
Artículo
9°.-
Modelo de Contrato de Locación Urbana. La Autoridad de
Aplicación debe elaborar un Modelo de Contrato de Locación Urbana, en el cual
constarán cláusulas justas, razonables y equitativas, siendo el mismo de aplicación voluntaria para las partes.
Artículo
10.-
Contratos que no se ajusten al modelo. Cuando no se
utilice el Modelo de Contrato de Locación Urbana se debe presumir, salvo prueba
en contrario, que el contrato ha sido redactado íntegramente por la locadora y
se debe interpretar a favor de la locataria cualquier ausencia de equilibrio
contractual.
Artículo
11.-
Forma.
Los contratos deben formalizarse por escrito. De no mediar contrato por
escrito, se debe considerar que rigen entre las partes las cláusulas previstas
en el Modelo de Contrato de Locación Urbana.
Artículo
12.-
Registro.
Todo contrato de locación debe registrarse ante la Autoridad de Aplicación. Las
personas locadoras y los/as Corredores/as Inmobiliarias están obligados/as a
registrarlos dentro de los diez (10) días hábiles de configurado el primero de
cualquiera de los siguientes hechos, o situaciones:
a) La
instrumentación y/o celebración del contrato;
b) La
entrega de la llave del inmueble y/o la toma de posesión; o
c) La
primera percepción del canon locativo.
Las personas
locatarias están facultadas a registrar el contrato y pueden hacerlo en
cualquier momento, aún vencido el plazo del contrato de locación. Asimismo,
pueden denunciar si la persona locadora traslada el costo de la sanción
prevista en el artículo siguiente, a los fines de que la Autoridad de
Aplicación arbitre las medidas para evitarlo.
Artículo
13.- Omisión
de registro. La falta de registro de los contratos celebrados es
pasible de las siguientes sanciones:
a)
A los/as Corredores/as Inmobiliarios, se
le deben aplicar las previstas en el artículo 43
de la Ley Nº 2.340; y
b)
A las personas
locadoras, se les debe aplicar un incremento del doscientos por ciento (200%) de
lo pagado por Impuesto Inmobiliario y de la tasa de Alumbrado Barrido y
Limpieza, desde la fecha en que debió haberse registrado hasta su efectivo
registro.
Artículo
14.-
Plazo.
El plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos destinados
a vivienda es de tres (3) años. Los contratos que fijen plazos menores se
consideran celebrados por el plazo mínimo.
Artículo
15.-
Precio.
El precio del canon locativo mensual no debe superar al 0,7% del Valor Inmobiliario
de Referencia (VIR) del inmueble.
Artículo
16.-Valor
Inmobiliario de Referencia. El Valor Inmobiliario de Referencia
(VIR) se obtiene según lo establecido en la Resolución 435/2011 de la Agencia
Gubernamental del Ingresos Públicos (AGIP) o en la normativa que lo sustituya.
El VIR debe incorporar criterios preestablecidos que contemplen al menos:
ubicación antigüedad, aspectos constructivos, dimensiones, distribución,
funcionalidad y servicios.
Artículo
17.-
Sobreprecios. La parte locataria tiene derecho a que la parte
locadora le reintegre con intereses la diferencia entre lo abonado durante la
vigencia del contrato y lo estipulado en el artículo 13. Dicha suma debe ser
reintegrada, ajustada conforme la variación del Valor Inmobiliario de
Referencia del inmueble locado, al momento de que se efectúe su
devolución.
Artículo
18.-
Períodos de pago. El canon locativo se paga en períodos
mensuales. La fecha de vencimiento para el pago del período correspondiente no
puede ser anterior al día diez (10) de cada mes.
Artículo
19.-
Medios de pago. El canon locativo debe abonarse en una cuenta
bancaria.
Es obligación de la parte locadora determinar una
cuenta bancaria a fin de que la parte locataria abone el canon locativo
mensual. En toda operación de depósito o transferencia debe consignarse la
causa de pago.
Artículo
20.- Cuenta bancaria. El Banco Ciudad de Buenos Aires debe ofrecer una cuenta bancaria, sin
costos adicionales, para personas que acrediten ser locadoras y destinen tales
cuentas a la percepción de canon locativo. El Banco de la Ciudad debe informar
a la Autoridad de Aplicación los pagos registrados.
Artículo
21.- Moneda. Las
obligaciones monetarias del contrato deben estipularse en moneda de curso
legal, y son nulas las clausulas que pacten obligaciones en otras monedas.
Artículo
22.-
Utilización de moneda extranjera. En caso de que se estipulen
obligaciones en moneda extranjera y se paguen en dicha moneda o en su
equivalente en moneda de curso legal, la parte que pagó puede exigir al momento
de finalizado el contrato, que se le reintegre la diferencia entre lo que valía
la moneda extranjera y lo que vale al momento de finalizado el contrato.
Artículo
23.-
Ajustes. Las
partes pueden ajustar anualmente el precio del canon locativo, en base a la
variación del Valor Inmobiliario de Referencia fijado en los artículos 13 y 14.
Se prohíbe todo otro tipo de ajuste, indexación, actualización, variación, o
incremento del alquiler, durante toda la vigencia del contrato, que contravenga
lo aquí dispuesto. En caso de incumplir lo aquí dispuesto, la parte locataria
puede exigir la devolución del doble de la suma abonada de más, al finalizar el
contrato.
Artículo 24.- Depósito en garantía. A fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas
por el locatario, la parte locadora puede exigir el depósito de una suma no
mayor a un (1) mes de canon locativo. Las cantidades entregadas en concepto de
fianza o depósito en garantía, deben serlo en moneda de curso legal. Dichas
cantidades deben ser devueltas reajustadas en base a la variación que haya
tenido el Valor Inmobiliario de Referencia.
Artículo 25.- Uso del Depósito. En caso de ser necesarias reparaciones a cargo de la parte
locataria, originadas en el uso inapropiado que hiciera del bien, se puede
convenir que ésta las haga a su costa, y recuperar el depósito en garantía una
vez realizadas las reparaciones; o que las efectúe la parte locadora, afectando
a tal fin todo o parte de dicha garantía.
Artículo 26.- Gastos. Debe quedar a cargo de la parte locadora afrontar las
erogaciones de tasas, contribuciones e
impuestos que recaigan sobre el inmueble y el pago de las expensas
extraordinarias. Debe considerarse nula cualquier clausula que imponga a la
parte locataria soportar estos gastos.
Artículo 27.- Devolución de Gastos. En caso de que la parte locataria afronte gastos de los
descriptos en el artículo 24 y no le sean reintegrados por la parte locadora en
un plazo menor a treinta (30) días, habiéndole intimado a ello, aquella puede
pedir el doble de lo abonado en cualquier momento de la relación, aun habiendo
finalizado el contrato. Se considera que la parte locataria abonó tales gastos,
si exhibe una copia del comprobante de pago de tales gastos, la intimación
hecha para su devolución, y la parte locataria no acredita, mediante recibo,
haber reintegrado dichas sumas.
Artículo 28.- Continuación de la parte
locataria. En caso de abandono del arrendamiento o fallecimiento de la
parte locataria, el contrato podrá ser continuado en las condiciones pactadas,
y hasta el vencimiento de su plazo, por quienes acrediten haber convivido en el
inmueble.
Artículo 29.- Resolución anticipada
de la parte locataria. La parte locataria puede,
transcurridos los seis primeros meses de vigencia del contrato, resolver la
contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión a la parte
locadora con una antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha en que se
reintegre el inmueble. La parte locataria, de hacer uso de la opción
resolutoria en el primer año de vigencia del contrato, debe abonar a la parte
locadora, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de
canon locativo al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la
opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Artículo 30.- Resolución anticipada de
la parte locadora. La parte locadora no puede, sin justa causa, resolver
anticipadamente el contrato. Existe justa causa cuando la parte locataria
incurre, con dolo o culpa, en incumplimientos graves y reiterados de sus
obligaciones contractuales. En tal caso, para ejercer el derecho de resolución
unilateral y anticipada por culpa de la locataria, la locadora debe previamente
constituirla en mora, intimándola en forma expresa y fehaciente, exigiendo el
cumplimiento de la obligación pendiente y acordando, para ello, un plazo no
inferior a quince (15) días corridos. Resuelto debidamente el contrato la
locadora puede demandar judicialmente a la locataria por desalojo.
Artículo 31.- Desalojo. En el proceso de desalojo es obligatoria la participación de la
Autoridad de aplicación, la cual, además de aportar los antecedentes de la
relación contractual de que disponga, debe velar por el respeto, en el proceso,
de las garantías y Derechos Económicos,
Sociales y Culturales de las personas desalojadas.
Artículo 32.- Pago proporcional por
resolución anticipada. En caso de resolución
anticipada, si la fecha de finalización del contrato no coincide con la fecha
de cierre del período mensual de pago, se debe pagar la proporción que
corresponda.
Artículo 33.- Reconducción del
contrato. En defecto de previsión específica en
el contrato, si la parte locadora decide no renovarlo, debe notificar su
decisión en forma expresa y fehaciente a la parte locataria, con una antelación
mínima de sesenta (60) días corridos a la finalización del contrato. La
violación de esta condición da derecho a la locataria a tener por operado el
principio de ejecución del nuevo contrato.
CAPITULO IV-
SISTEMA DE GARANTIA BANCARIA- MODIFICACION
Artículo
34.- Alcance de la Garantía Bancaria: Incorpórase a la Ley N° 3720, como artículo 4° bis,
el siguiente texto:
"Artículo 4° bis.- Alcance de la Garantía Bancaria. La Garantía Bancaria debe garantizar todas
y cada una de las obligaciones asumidas por la/el locatario/a en el contrato de
locación. No se admite ninguna sustracción de obligaciones, limitación
temporal, monetaria ni de otra índole, por parte del Banco Ciudad."
Artículo
35.- Contrato. Modifícase el artículo 5° de la Ley N° 3720, el que quedará redactado de
la siguiente manera
"Artículo 5º.- Contrato. El Banco Ciudad debe utilizar el Modelo
de Contrato de Locación Urbana previsto en la Ley de Locaciones urbanas con
Destino a Vivienda, el cual debe ser suscripto por las tres partes, incluyendo
al Banco Ciudad como único garante."
Artículo
36.- Plazo de Contrato- Garantía. Modifícase
el artículo 7° de la Ley N° 3720, el que quedará redactado de la siguiente
manera:
"Artículo 7º.- Plazo de Contrato. El Contrato de Garantía Bancaria tendrá un plazo equivalente al
contrato de locación respectivo."
Artículo
37.- Interés. Modifícase el artículo 9° de la Ley N° 3720, el que quedará redactado
de la siguiente manera:
"Artículo 9º.- Pago de la comisión de la
Garantía Bancaria. El/la locatario/a podrá abonar la comisión de la Garantía Bancaria
optando por algunas de las siguientes formas de pago:
- Al Contado.
- Financiado en
seis (6) cuotas iguales sin interés.
- Cincuenta por
ciento (50%) al contado y el saldo en doce (12) cuotas sin interés."
Artículo
38.- Comisión por renovación o prórroga. Modifícase el artículo 12 de la Ley N° 3720, el que
quedará redactado de la siguiente forma:
"Artículo 12.- Comisión por renovación o
prórroga de la Garantía Bancaria.
En caso de haberse cumplido con lo dispuesto en el Artículo 8º, el costo de la
comisión por renovación o prórroga de la Garantía Bancaria tendrá en todos los
casos un descuento mayor al cincuenta por ciento (50%) de la pautada para el
primer contrato locativo, según el detalle que fije la reglamentación de la
presente."
Artículo
39.- Pago de Comisión- Exención. Incorpórase a la Ley N° 3720, como artículo 13
bis, el siguiente texto:
"Artículo 13 bis.- Pago de Comisión-
Exención. Están exentas del pago
de la comisión de la Garantía Bancaria aquellas personas que perciban una suma
mensual menor a dos (2) salarios mínimo vital y móvil, o aquellas que reciban
cualquier tipo de subsidio o plan social de la Ciudad o de la Nación".
Artículo
40.- Modifícase
el artículo 16 de la Ley N° 3720, el que
quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 16.- Requisitos. Requisitos del/de
la locador/a:
- Deberá ser
mayor de dieciocho (18) años, presentar DNI y acreditar la tenencia legítima de la propiedad.
- El bien objeto
de la locación debe encontrarse dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires."
Artículo 41.- Nueva
solicitud. Modifícase el artículo 18
de la Ley N° 3720, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 18.- Nueva solicitud. El solicitante que no haya precalificado podrá volver a solicitar el
trámite de calificación una vez que consiga reunir las condiciones previstas en
la presente ley."
Artículo 42.- Precio
para personas extranjeras. Modifícase el
artículo 24 de la Ley N 3720, el que quedará redactado de la siguiente manera:
"Artículo 24.- Costo y plazo de la Garantía Bancaria para personas
extranjeras. El costo de la
comisión y el plazo de la Garantía Bancaria para personas extranjeras serán los
establecidos en los artículos 7°, 11 y 12 de la presente ley."
Artículo 43.- Impuesto
de sellos - Exención. Incorporase
al artículo 440 del Código Fiscal, como inciso 68, el siguiente texto:
"68. Los
contratos celebrados con el Banco Ciudad en el marco del Sistema de Garantía
Bancaria (Ley N° 3720)."
CAPÍTULO V - FONDO
PARA LOCACIONES URBANAS.
Artículo 44. - Fondo para
locaciones urbanas. Créase el Fondo para
Locaciones Urbanas destinadas a Vivienda Única, con el objeto de:
a) Otorgar
las garantías bancarias previstas en la Ley N° 3720;
b) Otorgar subsidios o prestamos para cubrir el
depósito inicial y los gastos de mudanza;
c) Conceder
subsidios para que personas en situación de calle y/o personas en situación de
vulnerabilidad puedan alquilar inmuebles destinados a vivienda única; y
d) Fomentar
la rehabilitación, construcción y adquisición de
viviendas y edificios de viviendas para ser alquiladas.
Artículo 45.- Integración del
Fondo. El patrimonio del Fondo se constituirá
mediante:
a) Los
montos que se le destinen anualmente en la Ley de Presupuesto;
b) Los montos
percibidos en función de la aplicación de la presente Ley y la Ley N° 3720;
c) Los aportes de
entidades públicas y privadas nacionales o extranjeras;
d) Los derechos que
le fueran cedidos por cualquier persona pública o privada;
e) El producido de
sus propias actividades e inversiones; y
f) Los fondos
producidos de la tributación de las viviendas ociosas.
Artículo 46.- Fideicomiso. A los efectos de los artículos 42 y 43, se debe constituir un
fideicomiso en los términos de la Ley Nacional N° 24.441, que tenga como
fiduciario al Banco de la Ciudad, el cual debe cumplir su labor conforme lo
determine la reglamentación y el Contrato de Fideicomiso. El Gobierno de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires será el fiduciante del mismo.
Artículo 47.- Subsidio para rehabilitaciones y
refacciones. La Autoridad de Aplicación debe brindar subsidios para
rehabilitaciones, construcciones y/o refacciones, con la finalidad de fomentar la disponibilidad de viviendas y de edificios de
viviendas para ser habitadas. Los/as propietarios/as que reciban el mismo, se
comprometen a ejecutar inmediatamente
las obras proyectadas y a alquilar o habitar esas viviendas.
Artículo 48.- Subsidio para depósito y mudanza. La
Autoridad de Aplicación debe brindar subsidios a los/as locatarios/as que
alquilen inmuebles incorporados a la presente ley, para cubrir el depósito
inicial y/o el costo de la mudanza.
Artículo 49.- Subsidios
para el pago del canon locativo. La
autoridad de Aplicación debe Conceder subsidios totales o
parciales para el pago de canon locativo de personas en situación de calle,
personas cuyos ingresos mensuales no sean mayores a dos (2) salarios mínimos
vitales y móviles, y/o aquellas que reciban cualquier tipo de subsidio o plan
social de la Ciudad o de la Nación, puedan alquilar inmuebles destinados a
vivienda única.
Artículo 50.-
Adjudicación de planes de vivienda. Las
personas que fueran beneficiarias del subsidio previsto en el artículo anterior,
tienen prioridad de adjudicación en los planes de vivienda administrados o en
ejecución por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, quien debe
hacer reserva de un porcentaje no inferior al 20% de las unidades construidas o
por construir y sin adjudicar, para ser destinadas a estas personas.
CAPÍTULO VI - CONTRIBUCIÓN TRIBUTARIA ESPECIAL.
Artículo 51.- Inmuebles ociosos. El
inmueble desocupado es contrario al interés social y es pasible de una
tributación especial de los/as propietarios/as, como medida para promover la
locación de inmuebles ociosos, atendiendo a las necesidades sociales en la
materia.
Artículo 52.- Definición. A
los fines de la presente ley, se considera que un inmueble es ocioso cuando
conjuntamente:
a) Permanecen
deshabitados por un plazo mayor a seis (6) meses consecutivos;
b) Pertenecen
a una persona que posean más de un (1) inmueble;
c) No
posean ningún contrato de locación vigente ni puedan demostrar el uso del
inmueble; y
d) No
posean causa justificada para su desocupación.
Artículo
53.-
Causa justificada. Se considera que hay causa justificada
cuando el inmueble esté en proceso de construcción o el/la propietario/a no
haya podido ponerlo en alquiler por razones involuntarias o de fuerza mayor. La
causa justificada no se presume y debe ser acreditada por cualquier medio de
prueba.
Artículo
54.-
Tributación especial. Los inmuebles comprendidos en el artículo
52 deben abonar el trescientos por ciento (300%) del Impuesto Inmobiliario y de
la tasa de Alumbrado Barrido y Limpieza.
Artículo
55.- Ocupación temporaria del inmueble. Sin perjuicio de la tributación especial, los/as
propietarios/as de aquellos inmuebles que permanezcan ociosos por el plazo de
un (1) año, serán intimados/as para que pongan en uso el inmueble de referencia
bajo apercibimiento de que la Autoridad de Aplicación, transcurrido dos (2)
meses desde dicha notificación, declare la Ocupación Temporaria a los fines de
proceder a la locación del inmueble, pagando por consignación el alquiler al/a
propietario/a conforme lo establecido en la presente ley.
Artículo 56.-
Prueba de la
Ociosidad. El requisito establecido en el artículo 52 a) se tendrá por acreditado
según:
a)
Consumos y/o promedios de consumos
de servicios de electricidad, gas natural (de poseer) y agua, que no se
condigan con el uso de la propiedad en función del tamaño de la propiedad,
capacidad de habitantes y la ubicación geográfica;
b)
Falta de contratación de servicios;
c)
Dos (2) testigos que denuncien la
ociosidad; u
d)
Otros medios probatorios que
determine la Autoridad.
Acreditada éstas
circunstancias, o alguna de ellas, se presume la ociosidad del bien y
corresponde al/a la propietario demostrar lo contrario ante la Autoridad.
Artículo
57.- Agente
de información. Las empresas
prestadoras de servicios públicos quedan designadas como agentes de
información, a los fines de advertir la posible existencia de inmuebles ociosos
conforme lo determine la reglamentación.
Artículo
58.-
Relevamiento. La Autoridad de Aplicación debe efectuar
relevamientos periódicos con el fin de determinar aquellos inmuebles
susceptibles de ser considerados ociosos.
CAPÍTULO VII - INTERVENCIÓN DE
CORREDORES/AS INMOBILIARIOS/AS
Artículo
59.-
Intermediación de Corredor/a. En caso de que el contrato se
celebre con la intermediación de un/a Corredor/a Inmobiliario/a, la suma que
corresponda a comisiones u honorarios por sus servicios no pueden superar el
monto equivalente a un (1) mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades
por las partes.
Asimismo, otros
honorarios, aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, costa o costo que
requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal, serán
solventados por mitades por las partes.
Artículo
60.-
Comisión superior a la establecida. En caso de que
el/la Corredor/a Inmobiliario/a cobre a la parte locataria una comisión
superior a la establecida en el artículo 59 o no haya garantizado con su
accionar que los gastos sean solventados por mitades por las partes, aquella
tiene derecho a solicitarle al Corredor/a la devolución del triple de lo
abonado de más hasta transcurridos seis (6) meses de la finalización del
contrato de locación.
Artículo
61.- Información. Los/as
corredores/as inmobiliarios/as deben colocar en el local u oficina en el que
desempeñen sus tareas, en un lugar visible por el público, un letrero cuyas
características serán definidas por la Autoridad de aplicación, mediante el
cual deben informar al público de forma clara y veraz acerca de la limitación
prevista en el artículo 59.
Artículo
62.-
Omisión de información. En caso de que el/la Corredor/a omita
informar a la parte locataria la existencia de lo dispuesto en el artículo 59
y/o la colocación del letrero dispuesto por al Artículo 59, ésta tiene derecho
a requerirle que le abone el equivalente a un (1) mes de alquiler.
Artículo
63.-
Procedimiento. Sin
perjuicio de las facultades sancionatorias conferidas por ley al Colegio Único
de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las
consecuencias previstas en los artículos 60 y 62 son pasibles de ser aplicadas,
a través del procedimiento establecido por la Ley N° 757.
Artículo
64.-
Fiscalización y Sanciones. La fiscalización del
cumplimiento de los deberes establecidos en los artículos 59 y 61 de la
presente, quedará a cargo del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires creado por Ley N° 2.340. En caso de detectarse
incumplimientos, se aplicarán a quien resulte responsable las sanciones
establecidas en el artículo 43 de la Ley Nº 2.340.
CAPÍTULO VIII - AUTORIDAD DE APLICACIÓN
Artículo
65.-
Autoridad de Aplicación. La Autoridad de Aplicación de la
presente ley será el Instituto de la Vivienda de la Ciudad o el organismo que
determine el Poder Ejecutivo.
Artículo
66.-
Funciones. Son funciones de la Autoridad de Aplicación, entre
otras:
a) Elaborar
el Modelo de Contrato de Locación Urbana;
b) Brindar
información a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de
inmueble destinado a vivienda;
c) Llevar
adelante campañas de información, con participación de las Comunas, dirigidas
principalmente a los sectores más vulnerados de nuestra sociedad, y garantizar
toda medida que tienda al reconocimiento del derecho a una vivienda digna de
las personas en emergencia habitacional.
d)
Realizar y mantener
actualizado un registro zonificado de los inmuebles destinados a alquiler de
vivienda, categorizados según la cantidad de habitaciones, valuación del
inmueble y características de los mismos.
e) Llevar
un registro de viviendas ociosas, determinar tal carácter, e informar a los
órganos correspondientes a fin de que establezcan las medidas que correspondan
conforme lo establecido en la presente ley;
f) Homologar
y registrar los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda que
cumplan las condiciones legales aplicables;
g)
Velar por el cumplimiento de la presente ley, de sus
reglamentaciones y demás normativa complementaria;
h)
Fomentar las locaciones
urbanas en la Ciudad de Buenos Aires, con énfasis en las Comunas que estuvieran
en emergencia locativa.
i)
Realizar un registro de
personas aspirantes a arrendar un inmueble dentro del radio de la Ciudad.
j)
Realizar campañas de
inclusión de viviendas ociosas al mercado de alquileres con fines de vivienda
única, difundiendo los beneficios y exenciones tributarias a los
propietarios/as que así lo dispongan voluntariamente;
k)
Coordinar, proponer y
estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción,
remodelación y rehabilitación de viviendas destinadas a ser arrendadas en el
marco de la presente ley.
l)
Promover
la articulación de políticas y organismos, tanto estatales como no
gubernamentales, con competencias vinculadas al objeto de la presente ley, con
el fin de garantizar el mejor cumplimiento de sus funciones y de alcanzar la
mayor efectividad en la vigencia y en el respeto de los derechos que esta ley
tutela;
m) Garantizar
la participación de las Comunas en todas aquellas cuestiones que sean de su
competencia;
n) Realizar
las demás funciones que le asigna la presente ley, su reglamentación, normas
modificatorias o complementarias.
CAPÍTULO IX - DISPOSICIONES FINALES
Artículo 67.- Abrogación. Abrógase la Ley Nº 3588.
Artículo 68.- Derogación. Deróganse
el artículo 57 de la Ley Nº 2340, y los artículos
25 y 26 de la Ley N° 3720.
Artículo 69.- Irrectroactividad. La presente ley no es de carácter retroactivo y rige para todos los
contratos celebrados a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.
Artículo 70.- Reglamentación. El Poder Ejecutivo debe reglamentar la presente ley dentro de los
sesenta (60) días de su promulgación.
Artículo 71.- Comuníquese, etc.
FUNDAMENTOS
Sra.
Presidenta:
El presente proyecto de ley
tiene por objeto establecer un régimen de locaciones urbanas destinadas a
viviendas, instaurando una política habitacional que tienda a satisfacer las
necesidades sociales de la Ciudad.
El mismo, fue presentado y
puesto a consideración en el "III Congreso por el Derecho a la Vivienda", realizado en la
Facultad de Filosofía y Letras de la Universidad Nacional de Buenos Aires el 14
de diciembre de 2013, en el cual participaron numerosas organizaciones sociales
y en donde se resolvió, entre otras cosas, impulsar la sanción de la ley de
alquileres como pilar esencial para el diseño de un plan integral de vivienda
para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Esta iniciativa
parlamentaria se ha nutrido y ha armonizado las propuestas ya presentadas en
esta Legislatura elaboradas con el mismo espíritu. Entre otras, recoge y
desarrolla las contenidas en los expedientes N° 724-D-2006 (Diputada M.C.
Baltroc); 2295-D-2008 (Diputada M.C. Cabandié); 2416-D-2013 (Diputado M.C.
Cabandié); 1734-D-2013 (Diputada M.C.
Sánchez Andía); 3292-D-2012 (Diputado M.C. Ibarra) y 1619-D-2013 (Diputado M.C
Gentili).
La
Ciudad de Buenos Aires exhibe desde hace 60 años un estancamiento poblacional
que ronda los 2,9 millones de habitantes. Conforme al último censo, la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires posee suficientes viviendas como para alojar a
2,02 personas en cada una de ellas[1].
Esto es así debido a que la Ciudad posee un total de 1.423.973
viviendas y 2.890.151 habitantes.
De ese total de viviendas
existentes, 340.975 se encuentran deshabitadas (24%). Esto refleja la existencia
de un preocupante volumen de ociosidad del parque habitacional existente, que
no sólo no está siendo destinado a satisfacer el acuciante problema de
vivienda, sino que tampoco opera reduciendo el precio de las propiedades o sus
alquileres, conforme se desprendería de las más elementales reglas ortodoxas
del mercado.
En
este sentido, la descripción actual de la problemática permite hacer una
conclusión preliminar: el déficit
habitacional no necesariamente se solucionará con la construcción de más
viviendas y, como corolario, requiere indispensablemente la adopción de medidas
locales que incidan sustancialmente en la realidad particular de nuestra
Ciudad.
La
causa principal de este fenómeno es que actualmente la vivienda constituye más
una mercancía, que un bien social destinado a ser habitado, estableciéndose así
como reserva de valor sometida a especulación económico-financiera en vez de
configurarse como bien a través del cual se da cumplimiento a un derecho.
En
2010 el porcentaje de inquilinos/as ascendió y ahora representan el 29,9% (343.443
hogares). Simultáneamente, los datos del último censo indican que han disminuido
los hogares compuestos por propietarios/as de la vivienda en la que residen,
pasando de un 68% a un 56%. La conjunción de estos datos pone en evidencia la
dificultad de acceder a la vivienda propia, a pesar de haberse construido en el
período 2000-2010, un promedio de 1.332.939 m2 residenciales por año.
Adicionalmente, y como agravante del
diagnóstico, cabe destacar que las categorías que caracterizan la informalidad
crecieron el 69% respecto del resto de los regímenes de tenencia. Aproximadamente 500.000
personas viven en situación de emergencia habitacional, padeciendo graves
problemas relacionados con el acceso a la vivienda y condiciones de
habitabilidad en general. De ese número, 210.000 personas viven en barrios de
emergencia y 30.000 en asentamientos urbanos.
El panorama no es alentador: aumentaron
los/as inquilinos/as, disminuyeron los/as propietarios/as, se amplió la brecha
existente entre los salarios y el precio de las viviendas, aumentaron los
costos de la intermediación inmobiliaria y crecieron las dificultades de las
personas locatarias para contar con las garantías exigidas por las locadoras.
El acceso a la propiedad y al alquiler de una vivienda es cada vez más dificultoso
para los sectores vulnerados, e incluso para los de clase media.
Por otra parte, cabe destacar que el déficit
habitacional no es un problema aislado de la Ciudad de Buenos Aires. Sin
embargo, encontramos en ella el porcentaje más elevado de viviendas desocupas
en relación al total de las existentes, siendo de un 24% en contraposición del
18% que acusa el porcentaje a nivel nacional.
Por este motivo, es sumamente necesaria una
inmediata intervención local en la dinámica actual del mercado inmobiliario,
siendo indispensable la adopción de mecanismos y regulaciones que tiendan a
brindar protección a los/as locatarios/as, ante las situaciones que les impiden
o restringen el pleno ejercicio de sus derechos.
Como
consecuencia del panorama anteriormente descripto, una gran cantidad de
habitantes de la Ciudad se encuentra hoy en peligro habitacional, haciendo
enormes esfuerzos y sufriendo privaciones para pagar alquileres desmedidamente
incrementados, o descendiendo en su calidad de vida al optar por viviendas de
menores dimensiones o inadecuadas para sus necesidades, resignando el acceso a
los espacios urbanos donde desarrollan sus actividades, recayendo en el
hacinamiento o emigrando a barrios de emergencia.
Producto de esta suerte de "burbuja inmobiliaria",
se ha generado una exacerbada suba del valor de los alquileres en el último
tiempo, con actualizaciones que superan sobradamente las variaciones de precios
generales. Esta misma "burbuja" crea a su vez una demanda ficticia en
el sector de construcción, produciendo un notable incremento de los valores
inmobiliarios y de la cantidad de sueldos necesarios para acceder a una
vivienda digna y poder satisfacer así ese derecho.
El mercado, por su parte, parece no reaccionar frente
a este fenómeno y en las situaciones en que si lo hace, parece reaccionar en
sentido contrario al deseado por el conjunto de la sociedad.
Los inmuebles que año tras año incorpora la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, no están destinados a resolver los problemas
habitacionales. Por el contrario, permanecen ociosos realimentando una demanda
ficticia de "inmuebles para reserva de valor" y ejerciendo una
intensa presión sobre los valores inmobiliarios.
Como consecuencia de todo lo anterior, puede
observarse claramente la generación de una cuádruple exclusión:
- Económica, en tanto se excluye a quienes no pueden
pagar precios abultados de alquileres o de la compra de propiedad;
- Contractual, en tanto se reduce la oferta de
alquileres y se presiona sobre las condiciones de contratación;
- Urbana, en tanto esta demanda exagerada alimenta la
construcción no planificada y reconfigura la fisonomía de barrios posicionados
en el mercado;
- Arquitectónica, en tanto crea una oferta de
inmuebles ficticios destinados a ser "reservas financieras" y no
propiedades destinadas a ser habitadas, con características que los hacen
inhabitables.
Por ello, deviene imprescindible la intervención
estatal con políticas tributarias
concretas, para alterar las ecuaciones que fomentan un mercado
inmobiliario cuyo objetivo principal es satisfacer una necesidad financiera
(restándole capital a las actividades productivas) y no la satisfacción de
derechos sociales, que privilegien el carácter de "bien de uso" de la vivienda por
sobre su carácter de "mercancía", tal como lo enuncia el artículo 2º
de la Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad del Foro de Sao Pablo, promovida
por ONU-Hábitat.
La Constitución de la Ciudad de Buenos Aires,
en su artículo 27, establece: "La
Ciudad desarrolla en forma indelegable una política de planeamiento y gestión
del ambiente urbano integrada a las políticas de desarrollo económico, social y
cultural, que contemple su inserción en el área metropolitana. Instrumenta un
proceso de ordenamiento territorial y ambiental participativo y permanente que
promueve: (…) La regulación de los usos del suelo, la localización de las
actividades."
Así mismo, su artículo 31 dispone: "La Ciudad reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado. Para ello: 1.
Resuelve progresivamente el déficit
habitacional, de infraestructura y servicios, dando prioridad a las
personas de los sectores de pobreza crítica y con necesidades especiales de
escasos recursos. 2. Auspicia la
incorporación de los inmuebles ociosos, promueve los planes autogestionados,
la integración urbanística y social de los pobladores marginados, la
recuperación de las viviendas precarias y la regularización dominial y
catastral, con criterios de radicación definitiva. 3. Regula los
establecimientos que brindan alojamiento temporario, cuidando excluir los que
encubran locaciones" (el resaltado nos pertenece).
En el ámbito nacional, la Ley Nº 23.091 que
regula los alquileres desde hace décadas, en su artículo 21 denominado
"Viviendas deshabitadas", faculta al entonces municipio de la Ciudad
de Buenos Aires para fijar gravámenes diferenciales sobre las viviendas
deshabitadas; en su artículo 22, invita a las provincias a instrumentar
beneficios tributarios para promover locaciones destinadas a viviendas y
establecer gravámenes diferenciales a las viviendas deshabitadas.
Sin embargo, desde el dictado de la
Constitución de la Ciudad, que cambiara su estatuto jurídico instituyendo su
autonomía, nada se ha hecho legislativamente en materia de locaciones urbanas.
El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires cuenta con plena autonomía para tener mayor incumbencia en toda cuestión
de índole social, siendo esta problemática una cuestión central que afecta cada
vez más a una mayor cantidad de hogares.
En este sentido, resulta de vital importancia el
desarrollo de legislación local que priorice el acceso a inmuebles destinados a
ser vivienda única, sobre aquellos destinados a satisfacer una acumulación
inmobiliaria desmedida. Y si se diera tal acumulación, se debe priorizar aquella
situación en donde los inmuebles son puestos al servicio de la satisfacción de
las necesidades de vivienda de la sociedad, de aquella situación en donde
permanecen ociosos.
De esta manera, la Ciudad estaría en sintonía
con las múltiples jurisdicciones a nivel provincial y de otras ciudades del
mundo que reconocen[2],
cada vez en mayor medida, la importancia de regular e intervenir en el mercado
de alquileres.
Por todo lo expuesto, solicitamos
el acompañamiento y la aprobación del presente proyecto de ley[3].
[1] Fuente: Elaboración propia en base a los
Censos 2001 y 2010.
[2] Casos como España, Francia, Reino Unido, Uruguay, Bélgica, etc.
[3] Se agradece la colaboración de los/as asesores/as Martín Muñoz y Vanesa Calderón, así como
también los aportes realizados por Sebastián Demiryi, Silvia Burlando y Marta
Yané del Movimiento Evita y los/as militantes de la Mesa Nacional por la
Igualdad.
